報告摘要 ：

1、1月份，上海土地成交面積大幅上升的同時出讓金卻同比下跌，這主要由於1月大量工業用地及租賃住房用地出讓，此類用地地價較低，因此出現量增價跌的情況。

2、1月份，新房市場供應顯著增加，已回到2017年上半年水平。供應環比明顯增加，但新房成交量並沒有明顯回升，樓市整體開局平淡。考慮到春節假期及氣溫影響，預計2月新房成交冷清，購房需求或在3月得以釋放。

3、 截止1月份，新建商品住宅存銷比為8.9個月，比12月份的8.5有所上升。考慮到未來上海新房供給有所加大，存銷比總體將延續向上的趨勢。

一、土地市場：成交建面同比增加2倍

2018年1月份，上海共成交29幅土地，土地成交建築面積205萬平方米，同比增加200％；土地出讓金55億元，同比下降32%。具體來看，其中商辦地塊1幅，文體用地1幅，商住用地1幅，工業用地13幅，保障房住宅用地5幅,租賃住宅用地8幅。

1月份，上海土地成交面積大幅上升的同時出讓金卻同比下跌，這主要由於1月大量工業用地及租賃住房用地出讓，此類用地地價較低，因此出現量增價跌的情況。

▼上海市年初累計土地成交建築面積同比增幅走勢

▲數據來源：CRIC、易居研究院

二、新房市場：量升價跌

1、新房成交量環比增加7.7%

1月份，上海新房成交面積50.1萬平方米，環比增加7.7%，同比增加28.3％；新增供給面積44.0萬平方米，環比增加94.5%，同比增加18.5%。

1月份，共15個項目獲批入市，均位於郊區。整體來看，新房市場供應顯著增加，已回到2017年上半年水平。供應環比明顯增加，但新房成交量並沒有明顯回升，絕對值來看仍處於2006年有數據以來的歷史低位。考慮到2017年1月受假期影響，這裡根據日度高頻數據，計算前1-25日的成交面積發現，1月成交面積同比漲幅收窄為4.1%，2018年上海樓市開局平淡。

進入2018年，預計仍有部分預售價格未達要求的項目將陸續上市，成交規模也將隨之上升。但是2月份考慮到春節假期及氣溫影響，預計新房成交冷清，購房需求或在3月得以釋放。

▼上海市月度商品住宅成交面積及其同比增幅走勢

▲數據來源：CRIC、易居研究院

2、新房成交均價環比下降11%

1月份，上海商品住宅成交均價為43799元/平方米，環比下降11％，同比下降9.1％。2017年以來，上海政府加強了對新房預售證發放的審核管理，成交均價已在高位盤整12個月。2018年1月份，成交均價同比出現小幅回落，主要由於新開盤項目位於郊區，成交結構導致均價下滑。

1月29日，市長應勇表示，將進一步加強房地產市場調控，必須堅持房子是用來住的，而不是用來「炒」的定位。進入2018年，預計上海新房價格仍將維持相對平穩的態勢。

▼上海商品住宅月度成交均價及其同比增幅走勢

▲數據來源：CRIC、易居研究院

3、存銷比繼續上行，庫存水平保持下降

截止到2018年1月底，上海新建商品住宅庫存總量為424萬平方米，環比減少1.4％，同比減少36.4％。存銷比方面，1月份上海新建商品住宅存銷比為8.9個月，比12月份的8.5有所上升。考慮到未來上海新房供給有所加大，存銷比總體將延續向上的趨勢。

▼上海市新建商品住宅庫存變化及存銷比走勢

▲數據來源：CRIC、易居研究院

三、二手房市場：成交量處於歷史低位

1月份，上海二手住宅共成交1.18萬套，環比減少2.5%，同比增加25.4%，增幅曲線連續第4個月上行。雖然二手房同比增幅已經由負轉正，但絕對值仍處於歷史低位，預計後續仍將在低位盤整。

▼上海市二手住宅月度成交量走勢

▲數據來源：上海二手房指數辦公室、易居研究院