淺談土地增值稅及其清算

近年來房地產市場經過高速發展后，尤其一線城市房價不斷攀升，2007年2月1日國稅總局發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，表明國家將對房地產進行調控。土地增值稅有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，對於開發商而言，無疑是增加了很多壓力。

土地增值稅是地稅部門重要的稅源，在收入結構中佔有重要地位，下面我們就了解一下土地增值稅的概念。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的餘額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

記者了解到，近期，國務院發布了《關於大力發展裝配式建築的指導意見》，北京市將根據意見的相關要求，在政策激勵、管理創新、科技研發與推廣、產業鏈整合等方面加快發展裝配式建築，力爭使裝配式建築到2020年成為北京市的重要建造方式。

法定扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：

（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用

（4）舊房及建築物的評估價格。

（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

主要特點；

以轉讓房地產的增值額為計稅依據。

徵稅面比較廣。

凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。

（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實行按次徵收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額徵一次稅。

土地增值稅清算的條件

符合下列情形之一，土地增值稅要進行清算：

一、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；

二、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

三、納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

土地增值稅清算將會加大房地產的成本，但是不會對房價的上漲產生大的影響。在市場經濟中，房價取決於供求關係，而與成本沒有太大的關係。