解析：營改增之建築業和房地產企業二

一般納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的餘額，按照3%的徵收率計算應預繳稅款。

小規模納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的餘額，按照3%的徵收率計算應預繳稅款。

納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，按照以下公式計算應預繳稅款：

適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=（全部價款和價外費用－支付的分包款）÷（1＋3%）×3%

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的餘額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。

納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。

在會計處理上直接借記「應交稅費——應交增值稅」科目，貸記「銀行存款」科目。

納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，在向建築服務發生地主管國稅機關預繳稅款時，需提交以下資料：

（1）《增值稅預繳稅款表》；

（2）與發包方簽訂的建築合同原件及複印件；

（3）與分包方簽訂的分包合同原件及複印件；

（4）從分包方取得的發票原件及複印件。

提醒企業的是及時取得分包發票，否則在建築服務發生地將按照全額納稅，事後取得分包發票將無從退稅！

國家稅務總局關於換髮稅務登記證件有關問題的補充通知（國稅發〔2006〕104號）對外來經營的納稅人（包括超過180天的），只辦理報驗登記，不再辦理臨時稅務登記。

建築服務發生地即項目部不辦理稅務登記證，所以只需要預繳不需要辦理納稅申報。回原地辦理，但只是申報而已。

企業接受應稅服務時，按規定允許扣減銷售額而減少的應交增值稅，借記「應交稅費——應交增值稅」科目，按實際支付或應付的金額與上述增值稅額的差額，借記「主營業務成本」等科目，按實際支付或應付的金額，貸記「銀行存款」「應付賬款」等科目。

因此建議機構所在地申報納稅時，對分包款按借記「應交稅費——應交增值稅」科目，借記「工程施工」等科目，貸記「銀行存款」等科目的處理，收取總包款時借記「銀行存款」或「應收賬款」科目，貸記「工程結算」等，貸記「應交稅費——應交增值稅」科目的處理，則應交稅費餘額正好抵銷預繳稅款。

一般計稅方法

一般納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的餘額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=（全部價款和價外費用－支付的分包款）÷（1＋11%）×2%。

為什麼簡易計稅辦法預征率為3%而一般計稅方法預征率只有2%呢？

因為簡易計稅辦法原營業稅稅率為3%且簡易計稅辦法不得抵扣進項稅額，但是一般計稅方法是可以抵扣進項稅額的，如果按照3%預征，此前營業稅稅負率即為3%，該項目全部稅負繳予服務地，則機構所在地的進項稅額將很可能留抵，無從抵扣。

【舉例】比如工程材料600萬元，人工成本300萬元，利潤100萬元，按3%預征繳納稅款30萬元，則機構所在地申報時，銷項稅額110萬元[（600+300+100）×11%],減進項稅額102萬元（600×17%），將形成留抵稅額22萬元（30+102-110）。

銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

（1）代為收取並符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。

（2）以委託方名義開具發票代委託方收取的款項。

一般納稅人跨省（自治區、直轄市或者計劃單列市）提供建築服務或者銷售、出租取得的與機構所在地不在同一省（自治區、直轄市或者計劃單列市）的不動產，在機構所在地申報納稅時，計算的應納稅額小於已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知建築服務發生地或者不動產所在地省級稅務機關，在一定時期內暫停預繳增值稅。

一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的餘額。應納稅額計算公式：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

建築業特殊之處：

納稅人提供建築服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。收到預收款就需要交稅，結轉為收入時不再交稅。

借：銀行存款

貸：預收賬款

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者徵收率的，應當分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。

建築業兼營設計、租賃、廢料銷售等應分核算，以免被處以從高，此前廢料銷售多直接沖減施工成本的處理建議改革。

一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。

按照簡易辦法依照3%徵收率減按2%徵收增值稅使用過的固定資產，是指納稅人符合《試點實施辦法》第二十八條規定並根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

《國家稅務總局關於營業稅改徵增值稅試點期間有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第90號）納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用簡易辦法依照3%徵收率減按2%徵收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%徵收率繳納增值稅，並可以開具增值稅專用發票。

建築業納稅義務發生時間：

納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成後收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

建築服務完成的當天怎麼理解？

建築法：建築工程經驗收合格後方可交付使用，竣工驗收與竣工結算的日期，有的竣工結算遙遙無期。

房地產過渡期徵收率的適用規定：

一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1＋徵收率）×3%

適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

需要注意的是房地產項目預收時點並非納稅義務發生時間，所以只預征不開具發票。會計處理如下：

借：應交稅費——應交增值稅（已交稅金）

貸：銀行存款

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產老項目，是指：

（1）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

（2）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

房地產一般計稅方法：

住宅專項維修資金作為代收代付款處理，不需要納稅。

房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金不屬於房地產增值稅計稅依據。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的餘額為銷售額。

當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。

房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

【舉例】某企業銷售房屋取得價款1 110萬元。

借：銀行存款 11 100 000

貸：主營業務收入 10 000 000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 1 100 000

土地出讓金11 100萬元，當期銷售面積佔比1%，則抵減出讓金111萬元（11 100×1%）。

借：應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額） 110 000

貸：主營業務成本 110 000

則應納增值稅稅額=110－11－預交的30（假定）=69（萬元）

《財政部關於印發〈營業稅改徵增值稅試點有關企業會計處理規定〉的通知》（財會〔2012〕13號）企業接受應稅服務時，按規定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記「應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）」科目，按實際支付或應付的金額與上述增值稅額的差額，借記「主營業務成本」等科目，按實際支付或應付的金額，貸記「銀行存款」「應付賬款」等科目。

一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1＋適用稅率11%）×3%

三、稅收優惠及徵收管理

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。

辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局財政部建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國辦發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國辦發〔2005〕172號）的有關規定執行。

納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所註明的時間不一致的，按照「孰先」的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上註明的時間早於契稅完稅證明上註明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上註明的時間早於房屋產權證上註明的時間的，以契稅完稅證明上註明的時間為購買房屋的時間。

「契稅完稅證明中註明的時間」是指契稅完稅證明上註明的填發日期。

個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

建築業、房地產企業營改增發票的開具與使用，特別是過渡時期。

建築業在建築服務發生地預繳稅款時必須提供分包發票原件及複印件。

（1）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建築業營業稅發票。

上述建築業營業稅發票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。

（2）從分包方取得的2016年5月1日後開具的，備註欄註明建築服務發生地所在縣（市、區）、項目名稱的增值稅發票。

小規模納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建築服務發生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。

此處代開應包括代開增值稅專用發票，則一般納稅人因有自已的增值稅專用發票，如屬於簡易計稅辦法則只需開具3%徵收率的專用發票。

這裡需要注意營業稅與增值稅納稅義務發生時間的界定：

（1）如果納稅義務發生時間為4月30日前，應開具營業稅發票，而不能滯后開具增值稅發票。

（2）如果納稅義務發生時間在4月30日前，企業已納稅，但因甲方原因未開具發票，則5月1號后是否仍能取得營業稅發票存疑。

（3）如果納稅義務發生時間為5月1日後，該發票應為分包方機構所在地開具，但備註欄需註明。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。