解析：營改增之建築業和房地產企業一

一、建築業、房地產企業營改增的背景以及對國民經濟的影響

「營改增」有利於消除企業重複納稅，提高市場競爭力。「營改增」后可以延長增值稅的抵扣鏈條，消除現行增值稅和營業稅並存稅制下的多層級重複徵稅，體現稅收的「公平原則」，進而增強企業的經營活力。

增值稅實行憑發票抵扣制度，通過發票把買賣雙方連成一個整體，並形成一個完整抵扣鏈條，促進上下游產業的融合發展。同時，在這一鏈條中，無論哪一個環節少交稅款，都會導致下一環節多交稅款。可見，增值稅的實施使所有參與主體都形成了一種利益制約關係，這種相互制約、交叉管理有利於整個行業的規範和健康發展。

「營改增」有利於促進企業結構調整。結構調整是「十二五」時期我國企業面臨的重要課題，而增值稅和營業稅並存的局面，形成服務生產的內部化，對企業結構調整造成了障礙，稅改后重複徵稅問題解決了，企業就可以在做大專業化方面下更大的功夫。

「營改增」有利於促進產業優化升級。實行「營改增」后，企業購進的固定資產所含增值稅額能夠一次性得到抵扣，可以通過加大科技和高端技術設備的投入，提高企業的科技含量，推動產業升級。

「內部承包」、掛靠等現象使企業不能形成一個有機整體，公司本部管不了項目部的資金、成本，而一旦徵收增值稅後，肯定會對這類企業現行的管理體制產生衝擊，同時也將迫使企業從粗放型的經營方式向管理出效益的方式轉變。

房地產營改增有助於房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升。

目前企業購買不動產不能進行抵扣，房地產業營改徵增后，企業可以憑增值稅專用發票抵減其銷項稅額，這有利於房地產企業通過房屋銷售規模的擴大獲取規模經濟效益，間接的促進市場活躍。

房地產業營改增，有助於進一步提高行業的分工與專業化，減輕消費者的負擔，從而刺激需求，形成良性循環，對試點行業是利好政策。

二、建築業、房地產企業營改增的稅務處理及會計處理

建築業計稅依據及應納稅額的計算：

住房城鄉建設部辦公廳關於做好建築業營改增建設工程計價依據調整準備工作的通知（建辦標〔2016〕4號）

按照前期研究和測試的成果，工程造價可按以下公式計算：工程造價=稅前工程造價×（1＋11%）。其中，11%為建築業擬征增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤和規費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算，相應計價依據按上述方法調整。

工程造價=①人工費（不含稅）＋②材料費（不含稅）＋③施工機具使用費（不含稅）＋④企業管理費（不含稅）＋⑤規費（不含稅）＋⑥利潤＋⑦銷項稅額

其中，銷項稅額=（①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥）×11%

1．一般納稅人以清包工方式提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建築服務，是指施工方不採購建築工程所需的材料或只採購輔助材料，並收取人工費、管理費或者其他費用的建築服務。

只涉及材料，基本上屬於修繕、裝飾或其他工程作業。

國家稅務總局關於勞務承包行為徵收營業稅問題的批複（國稅函〔2006〕493號）

建築安裝企業將其承包的某一工程項目的純勞務部分分包給若干個施工企業，由該建築安裝企業提供施工技術、施工材料並負責工程質量監督，施工勞務由施工企業的職工提供，施工企業按照其提供的工程量與該建築安裝企業統一結算價款。按照現行營業稅的有關規定，施工企業提供的施工勞務屬於提供建築業應稅勞務，因此，對其取得的收入應按照「建築業」稅目徵收營業稅。

【舉例】比如清包工收入100萬元，其中人工成本90萬元，則營業稅時期該項目利潤為=100－90－3=7（萬元）。

增值稅時期若按11%稅率計算：

利潤=100/（1＋11%）－90=0.09（萬元）=900（元）

而按簡易計稅辦法計算：

利潤=100/（1＋3%）－90=7.09（萬元）

顯然，簡易計稅辦法下較有利。不過凡事均不是絕對的，如果勞務分包與發包方系一家集團，即使按11%集團也並不吃虧，而且勞務分包方自身的少量進項稅額可以抵扣。

2．一般納稅人為甲供工程提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行採購的建築工程。

除本細則第七條規定外，納稅人提供建築業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。即建設方提供的材料需要計入建築業營業稅營業額。但無須開具發票。

【舉例】材料設備供應商出價1 170萬元（含稅價），施工總承包勞務成本900萬元。

若採用包工包料方式。假定收入2 000萬元，則施工總承包成本為1 900萬元（1 170/1.17＋900），利潤=2 000－1 900=100（萬元）。需要向甲方索取2 220萬元[2 000×（1＋11%）]。

如果採用甲供方式，則施工總承包成本為900萬元，收入1 000萬元，需開具發票1 030萬元[1 000×（1＋3%）]，甲方另取得1 170萬元，共支付2 200萬，甲方成本仍為2 000萬元。

3．一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建築工程老項目，是指：

（1）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目；

（2）未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期，但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，屬於財稅〔2016〕36號文件規定的可以選擇簡易計稅方法計稅的建築工程老項目。

《建築工程施工許可管理辦法》在中華人民共和國境內從事各類房屋建築及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。

工程投資額在30萬元以下或者建築面積在300平方米以下的建築工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門可以根據當地的實際情況，對限額進行調整，並報國務院住房城鄉建設主管部門備案。

按照國務院規定的許可權和程序批准開工報告的建築工程，不再領取施工許可證。

建築工程承包合同：

施工合同的內容包括工程範圍、建設工期、中間交工工程的開工和竣工時間、工程質量、工程造價、技術資料交付時間、材料和設備供應責任、撥款和結算、竣工驗收、質量保修範圍和質量保證期、雙方相互協作等條款。