想開店？你需要知道的選址技巧

Alex Wolfe 作品

但凡有點積蓄的人，都想開店做個小生意，擺脫朝九晚五的工作的束縛。

可能對店鋪的選址，大多數人都是憑感覺的，殊不知，這樣做的風險很大。

結合這幾年的工作經驗，和想開店的親們分享一下店鋪選址的幾個技巧，希望對你有所幫助。

因對便利店業態比較了解，所以本文側重於便利店的選址。

首先，店鋪選址三大要素：商圈類型、商圈調查、店鋪評估。

一、商圈類型

商圈類型大致可分為：工業區、小區、商業街、娛樂場所。

大致對比分析一下：

工業區：

優勢：人口密集度大，店鋪成本低（租金低、員工工資低）。

缺點：『三低』-消費低、客單價低、毛利低。營業額會根據工人發工資的日期有所浮動。

店鋪選址要點：出租房和廠房的交叉點，上下班的必經之路，市場或夜宵檔等人口聚集處。

小區：

優勢：消費穩定，容易培養』回頭客『。

缺點：要送外賣，需增加送外賣人員。

店鋪選址要點：出入口的第一個位置最佳。

商業街：

優勢：人口密集，客單量大，毛利高。

缺點：租金高

店鋪選址要點：一定要選在主幹道上。

娛樂場所：

優勢：消費高，毛利高，客單價高

缺點：安全隱患大，醉酒顧客容易滋事。

店鋪選址要點：靠近生意紅火的酒店或KTV旁。

至於商圈的選址，和選老婆差不多，有溫柔賢惠的、有妖艷的，選擇適合自己的，才是最好的。

二、商圈調查

『沒有調查，就沒有發言權』，現在都講究用數據說話，不能頭腦一熱，就這裡了。

做商圈調查，要從兩方面入手：3個半徑調查和競爭對手調查。

1、3個半徑調查

以店鋪為中心，分別以0-50m、50-150m、150-300m為半徑範圍內的商圈調查。

50m之內的商圈，是最重要的第一商圈，一定要重視再重視。

調查的主要內容：居住人口、學校、醫院、KTV、酒店、市場、地鐵、車站等。

2、競爭對手調查

附近商圈內同業態的店鋪經營情況，營業時間，經營的好的方面是什麼，劣勢是什麼，所謂『知己知彼，百戰百勝』。

三、店鋪評估

現在要說到重點部分了，店鋪評估。店鋪評估主要是三個方面：店面選擇、門前人流測算與觀察、租賃合同。

1、店面選擇

俗話說『一步差三市』，可間店面選擇的重要性。基本上可以說：選擇好的店面，等於開店成功了一半。店面的選擇，我總結有以下幾個原則：

從店鋪結構上：轉角位優於兩個門面的，兩個門店優於單個門面。

店鋪門前要寬敞，無阻礙物（如路邊護欄等），方便顧客停放車輛進店。

一些容易忽略的細節：樓層高度最好高於3m，方便裝修吊頂；配電功率是否能達到要求；消防是否達標等。

在一個商圈裡，如果綜合評估了店鋪的成本能承受的情況下，建議拿到制高點（最佳店面，比如十字路口轉角位）的店面。

2、門前人流測算與觀察

在意向店面附近蹲點一天，測四個時段的門前立地人流：上午8點-9點、中午12點-2點、下午5點-7點、晚上10點-1點。

觀察人流走向，根據前方車站或地鐵站的出口影響，人流的走向會有所偏向，店面肯定要選在偏人流量大的一側。

3、租賃合同

在與房東簽訂租賃合同時，有以下幾點一定要注意：

1、租賃時間，儘可能的簽長一些，這樣會少了很多後顧之憂。

2、合同的一些重要條款：比如遇到政府拆遷賠償的問題、轉讓的問題、房東違約的賠償問題，爭取合同到期續簽的優先權等。

3、一定要確認該店面的之前的水電費用是否已經結清。

最後再絮叨一下：開店找店面一定不能急，急的情況下會吃很多虧，特別是不能讓轉租者和房東看到你的急，不然費用是很難談下來的。

更不要因貪圖便宜而選擇位置不好的店面，『酒香也怕巷子深』。

特別是看到做小本生意的，隨便找個鋪面一裝修就開業了，開了幾天就草草關門了，就替他們心急，所以結合自己的經驗，寫了這篇文章，希望能幫助到有需要的人。

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