想在澳洲買房？這34個常識你必須得知道

01.

澳大利亞房產買入的是使用權還是永久產權？

澳大利亞的住宅房產除堪培拉的首都地區為99年產權之外，大部分都是永久產權的，鮮有的例外是一些比較稀缺的，極有價值的，由政府擁有的地皮上的商業房產項目，為99年產權。比如悉尼CBD的一些頂級公寓項目，悉尼的賭場。但是這種就算99年的產權也是可以傳承的。

02.

澳大利亞的住宅房產大概有幾種類型？

公寓，單元房，獨立別墅，聯排別墅。

單元房和公寓很相似。但單元房一般是不帶電梯的，在澳洲，幾乎所有超過三層但不包括三層的房屋都有電梯。單元房往往比較陳舊，近年的新開發項目多為公寓。

很多買家對於別墅類房產情有獨鍾，估計是在國內住公寓住得太憋屈了。國外較成熟區域的全新別墅非常稀少，你想想看，同樣大的地皮上，蓋公寓賺錢還是別墅賺錢呢？答案不言自明。所以往往預算不高，家庭人口眾多的人們會選擇離市區較遠的區域購買別墅類房產以解決各自剛需問題。

03.

海外人士是否可以購買澳洲的二手房屋？

所謂的海外人士指的是沒有澳洲護照或者澳洲永久居留權（PR）的一群人。通常來說，這群人是不允許購買澳洲當地的二手房屋的，原因是澳洲政府要保證當地人的生存權益。澳洲的悉尼，墨爾本，布里斯班等城市，每每在世界上最適宜居住城市榜單中名列前茅，因此吸引著大量海外人士移民或計劃移民到此，若海外人士競相購買，那麼當地人的購買力將被大大縮小。

但是海外人士如果一定要買二手房，只有一個目的，只能是自住，且在離境時，此房必須要轉售出去。

04 .

澳洲的房子好出租么？

空置率是衡量一個城市獲取與房子好出租與否的關鍵因素之一。如果空置率為3%，也就是說，100套房子在三周里僅有3套租不出去。因此，3%這個數字已經是非常健康的空置率了。

在澳洲的人工是很貴的，房子蓋的又慢，又是移民國家，又是留學國家，又是旅遊類國家，每年大批人群登陸澳大利亞大陸，房子就這麼多。因此，澳洲整體的空置率是比較低的。出租的問題一般不需要太過擔心。一般交給當地靠譜的租房中介去打理就可以。

05.

澳洲的房子蓋成后內部都會有什麼？

澳洲的新房建成后基本是可以拎包入住的，除了一些電器傢具不提供之外，諸如地毯，空調，燈等都會被安置好。

06.

澳大利亞的房子面朝哪裡比較好？

按照國內的坐北朝南的說法，澳洲位於南半球，因此是坐南朝北。而澳洲的陽光很足，冬天又不冷。所以選擇朝向的問題真的要因人而異。

07.

澳大利亞的房產買完后出租能保證現金流立馬是正的么？

所謂的現金流指的是租金收益覆蓋完所有成本費用比如物業費，市政費后的情況。在澳洲，在交房伊始，現金流不一定是正的。

除了頂級的豪宅類房屋之外，中小型地產投資類里有一個詞比較受用，叫「地產十五律」。比如一個區域它的房價增長率是8%，那麼其租金回報率可能就是7%。房價增長率是11%，那麼其租金回報率就是4%。這其中的道理就是，一般比較成熟的區域，租金之所以高，是因為區域未來可變的可能性較低，因此房價增長或許會緩慢一些；而一些未來發展空間較大的區域租客無法馬上享用未來的基建設施，因此未來房價增長的可能性更大一些。當然，一切的一切，都要圍繞「供與需」的關係，要具體問題，具體分析。

08.

對於海外買家和澳當地買家而言，兩者優惠政策有何區別？

如果買家有澳洲當地的PR或已是公民，只有在首次置業時才會有相應的優惠政策。而這需要滿足以下四個條件：

· 第一次買房

· 必須為自住

· 物業價位低於75萬澳幣

· 購入的物業必須為新房

以上四條全部滿足時，買家可以申請到政府的15,000澳幣的補貼，此優惠政策截止到2015年12月31日，從2016年1月1日開始將下調到10,000澳幣。另外，如果價位在55萬以下的，印花稅全免。

55萬—65萬之間的，隨著房價增高，部分減免，計算公式為：物業價格* 0.2474 – $136，070大於等於65萬澳幣則開始不再減免，印花稅全支付。如果買家沒有澳洲當地的PR或不是公民，則沒有任何優惠政策。對於二手房市場，兩者都無任何優惠政策。

09.

優惠政策的時間是以簽訂合同時間為準還是以交房時間為準？

以交換合同時間為準。

10.

我的子女在澳洲，但是還未成年，他們可以買房子么？

澳洲法律規定買房人的年齡必須是18周歲以上，方可購房，如果年齡不到18周歲，是不允許購入澳洲物業的，這就需要在合同上再出現一個名字，比如其父母。

另外一點，就算買家的年齡已年滿18周歲，但是因為還是學生，往往這時還是需要在合同上出現其父母的名字，因為未來交房前做貸款時，銀行是要審核買家未來的還款能力的，如果連工作都沒有，銀行是不會批給你貸款的。

11.

澳洲房子買完后，會有房產證么？

會有。除非買家是全款付清，房產證會在買家手裡。但多數的買家需要向銀行貸款，因此，房產證一般都在銀行處作為抵押。

12.

海外買家從房產中介買入房產，需要向中介繳納中介費么？

不需要。澳洲的中介商的傭金都由對應的開發商支付。就和澳洲貸款經紀人的傭金由銀行支付一樣，他們的角色是提供服務。

13.

買家從房產中介買房和從開發商那直接買房價格一樣么？

是完全一樣的。開發商把銷售的權利交給中介商，各行其職。這是西方人的思維，當然也有例外，但是很少。

14.

澳洲的房子可以講價么？

在澳洲的新房市場，房價都是公開透明的，很少有房價可以被還價的餘地。而二手房，在這方面的自由度會大一些，因為賣家並不是開發商。總之，這也要看不同時間的市場情況。

15.

房子交房后的一些成本費用都有什麼？分別大概是多少錢？

對於公寓而言，一般費用有：

a) 物業費:

這個只針對公寓或者是Strata title的聯排別墅，一般獨立別墅是沒有的。按季度收取，因新舊，有無設施比如健身房，游泳池等而不同。以2室2衛的物業為例。一季度在600-1400澳幣不等，有的可能更高。

b) 地稅:

這個費用只針對Torrens Title的獨立別墅或聯排別墅來收取，相當於公寓等的物業費。但是費用一般較低。一年在1000澳幣不等。

c) 市政廳費和水費:

無論別墅還是聯排別墅還是公寓這筆費用都是要交的。而這筆費用在澳洲，州與州又有所不同。一般在$1000—2000/年不等。

d) 管理費:

這筆錢只對房屋交給房屋租賃公司來講，如果買家的房子是自己住，則不需考慮。如果讓租賃公司幫忙打理，出租。那麼每一年要交給租賃公司一部分費用，一般占每周房租的5.5%—7.5%，因州而異。

e) 貸款利息:

如果買家的房屋是向銀行貸款購買的，那麼這筆錢往往是最大的一筆。一套100萬澳幣的物業，貸款80%，銀行借款了80萬澳幣，那麼按照5%的銀行利息計算，每一年的貸款利息為4萬澳幣。對投資物業而言，這筆錢往往需要靠租金收益去抵消。

f) 律師費：

因為在澳洲進行房產交易，必須是買家和賣家的律師進行交涉來促成交易。因此買方律師會對不同賣方律師所起草的合同為投資者進行講解。費用一般在1000-1800澳幣。

16.

房子在交房前，因為個人原因，可以轉手出售么？（具體問題，請諮詢經銷商）

一般來說，這首先需要得到物業開發商的認可才行，具體情況，請諮詢您的買房中介。

17.

幾年前買的樓花現在已經交房了，但是還沒有人住進去，轉手算新房么？

從法律上說，不算新房。但是就房子本身來講，的確是新房。簡單說，只要是物業合同發生了名字的更換，即為二手房。

18.

我在國內，一般在什麼樣的網站我可以查到澳洲某各區域的信息？

澳洲比較有代表性，綜合性較強的兩個房產類網站分別為：

www.domain.com.au以及www.realestate.com.au

19.

海外人士買澳洲房子直接找開發商買么？

可以。但不是所有的開發商都會有自己的銷售團隊。另外，直接從開發商手裡購買日後不會得到相應的服務，需要自己跟律師去協調。

多數情況下，買房人還是應該跟所對應的房屋中介接洽，他們未來會為您提供更好的服務，同時辦理貸款時，他們也應該給您介紹比較好的貸款經紀人，為您提供貸款類的服務，而這些服務都是免費的。

20.

買的澳洲的房子靠近學校，孩子就能上那個學校嗎？

有可能。對於私校而言，和區沒關係，主要是對資金要求比較高。對於公校，尤其是較好的公校，有些也是需要考試的。關於學校劃分，可以去心儀學校的官網，上邊會標有詳細的區域劃分。

21.

什麼是印花稅(Stamp Duty)？何時交印花稅？

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所徵收的一種稅。因採用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標誌而得名。在澳洲買房繳納印花稅的時間和你購房的房子類型是息息相關的。

購買現房：需要在成交前將印花稅款額與首付一起準備好，才能交房。購買期房：如果房子竣工的時間在交換合同后的15個月之內，需在房子竣工之前繳齊；如果房子竣工的時間在交換合同后的15個月以上，則需在交換合同后的15個月內繳齊。

因為澳大利亞是聯邦制，因此印花稅的數額澳大利亞不同省份政策是不盡相同的。

22.

在澳洲買房能移民么？

不能。如果有誰這麼和你說，他一定是在玩語言遊戲，是在誤導你。

23.

物業費是不是要交到房子塌的那天為止？

物業費是維護房屋日常使用的費用。只要房子還能住人，還沒塌，物業費是一定要交下去的。

24.

澳洲為什麼沒有像中國一樣的本制的房產證和土地證?

澳洲的地契是一張印有公章的紙，上面印有相應的編碼，用來在地產管理局查詢對應房屋的信息以及證明業主的身份。

25.

如果在澳洲買二手房的話，會比新房多出哪些費用？（蟲蟻報告，物業報告）

二手房相比而言，一次性要拿出的資金要更多一些。另外對於當地人，沒有可能再享受任何的優惠政策。

26.

在澳大利亞什麼樣的房子才能叫自住房？

這樣的房子必須要住滿六個月以上，居住地址及一些賬單地址必須是此自住房地址。

27.

澳洲房產的面積是怎麼算的？HOUSE 和 APRTMENT 演算法是一樣的嗎？

這兩種演算法是一樣的。在澳洲是沒有所謂的公攤面積的說法。只有內部Internal和外部External。內部指的是除陽台外的使用面積。外部多指的是陽檯面積。量法多按照牆體的中軸作為邊界。

28.

房屋的中位價是什麼意思？

中位價是按照一個區域在一定時間內所銷售房屋的價格進行從低到高排列的順序，選取中間那個用來衡量此區域內房價表現的一種方式。

而平均價是根據此區域在一定時間內的所有銷售房屋的銷售價相加，再除以所銷售房屋數量得出的。

相對而言，中位價較平均價更能代表一個區的價值。

29.

什麼是 TORRENS TITLE？與 STRATA TITLE 的區別?

目前澳大利亞住宅分為托倫斯所有權（Torrens Title），分契式所有權（Strata Title），社區所有權（ Community Title）以及公司所有權（Company Title）。

Torrens title 簡單來說就是一整塊分割好並且獨立的地皮，目前市面上大部分街道上的獨立房屋 House 都屬於托倫斯所有權，土地是屬於所有人的。購買托倫斯所有權的土地后，業主需要自己負責土地和房屋的維修和管理工作，同時業主也可以向當地政府申請對於房屋進行推倒重建或是加建。

Strata Title 是另外一種物業所有權的形式，比較常見的就是公寓房或連體別墅等。業主對土地並無所有權，相反只是購買了土地上一個以水平和垂直劃分的有限空間並獲得該空間房產的所有權。由於一塊土地可以分成至少2個分契空間，併產生許多公用設施如外牆、過道、電梯，所以 Strata Title 需要所有業主共同維護。

30.

澳洲都有哪些比較大的開發商？開發商問題重要麼？

澳洲的大型開發商有Lend Lease, 世界級澳洲本土開發商，承建了很多大型基建項目，近來轉向住宅類房產。Mirvac，質量頂級的開發商，價格往往不低，但質量很棒，有口皆碑，Meriton，澳洲擁有公寓項目最多的開發商。質量因項目而不同，有的很好，有的很要命。Australand，2014年被新加坡開發商Fraser收購，歷史非常悠久的本土開發商，質量也不錯，以大型規劃類項目為主。其他的中型開發商還有Sekisui House, Crown, Payce等等。

房產是什麼？是商品，商品什麼最重要？質量。如何判斷質量，開發商。這是很好理解的事情。因此，開發商當然是非常非常重要的因素，但要注意，不要過分強調開發商。比如在很多的地塊，地塊很好很小，比如只能蓋幾十套房子這樣，那麼這樣的區域根本不允許大型開發商去施展其武藝，因為很多開發商是需要承建區域內的購物以及景觀的等等。

那麼你能說這樣的項目就不好么？未必。大型開發商的項目是不是一定就好，升值一定就好？也未必。因此，買家一定要綜合的去看這件事，就算是中小型開發商，只要是有章可循，我個人覺得，都是可以作為考慮的。

31.

關於買房中的FIRB是什麼東西？

FIRB全稱為Foreign Investment Review Board，譯成中文就是外國投資審議委員會。FIRB 是一個政府的監管機構，監管的是在澳洲境內的海外人士的投資活動，目的是防止非法資金流入澳洲，破壞當地經濟以及影響市場穩定。

32.

在澳洲買房一次性付清全款是不是像國內一樣可以打折？

多數情況下，澳洲房產是很少有打折的情況出現的。貸款買房對於賣房而言也是全款，只不過大頭多是銀行替買家出了罷了。

33.

投資澳大利亞房地產對辦理澳洲移民有幫助嗎？

投資房產對以後移民肯定是會有幫助的，有投資澳洲房產能力的人在很大程度上會具備相關的移民條件，而在澳洲投資繼而擁有資產是澳大利亞商業移民和退休移民這些移民類別的必要條件，對於其他類別的移民有房產投資也是會加分的。

34.

租房的時候，水費和電費是由誰出？

澳洲的水費只要一年中不超過限制數字，是定額的，由房東交付。電費則由租客出。同時房東每年還要承擔物業費，市政費等。

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