業主說了不算？這幾招學起來

很多業主買了新房以後，不知道也不關心如何成立業主大會和業主委員會，大部分業主自治機構處於運作不良的「殭屍狀態」，屬於聾子的耳朵--當擺設。而業主支付了高昂的物業管理費，卻對小區物業服務的不滿意越來越多，例如違建亂搭亂蓋、廣告亂貼亂畫、衛生治安隱患突出、小區公共收益不明等問題。大部分情況下，單個業主會選擇拒絕繳納物業費來抵制物業公司。

事實上，小區業主是可以通過成立業主大會和業主委員會，來監督與制約物業公司。這樣，業主就不會勢單力薄，可以集合力量來維護合法權益，不僅可以降低個人的維權成本，還可以享受維權所獲得的收益（每年高達百萬的公共收益被物業公司侵吞）。下面，我們就來聊一聊業主們如何召開「兩會」，主人就要說了算！

滿足專有部分交付使用的建築面積（不動產權證書上）達到建築物總面積50%以上，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。開發商或物業公司應當書面報告區房屋主管部門和街道辦事處，未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向區房屋主管部門和街道辦事處提出設立業主大會的書面要求。

街道辦事處應當在收到報告或者要求之日起60日內會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。籌備組人員由業主和街道辦事處、開發建設單位派員組成，其中業主所佔比例不得低於籌備組總人數的2/3。籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議，召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。

首次召開業主大會 2

業主大會履行下列職責：

（1）制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；

（2）選舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；

（3）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（4）決定選聘、解聘物業服務企業；

（5）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項；

（6）改建、重建建築物及其附屬設施；

（7）根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；

（8）決定業主委員會工作經費的籌措方式；

（9）決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。

決定前款第（5）項和第（6）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

應選擇可操作性的方式、方法召開業主大會，比如說就業主大會的召開形式而言，盡量採用書面徵求意見的方式（例如投票箱、業主提供的電子郵箱、公告等）召開業主大會，在大型社區，盡量採用業主代表或業主小組代表人的方式收集業主的意見。

如何成立業主委員會 3

業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生。履行下列職責：

（1）召集業主大會會議，做好業主大會會議記錄，報告物業管理的實施情況；

（2）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（4）監督業主遵守管理規約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度；採取措施督促業主按時交納物業管理公共服務費用；

(5) 負責物業專項維修資金的籌集，督促業主繳納物業專項維修資金。

(6) 審批物業專項維修資金的使用預算，並監督物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收；審查物業服務人提供的物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告。

(7) 審定物業服務人提出的物業服務年度計劃、財務預算及決算報告。

(8) 業主委員會有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計；

（9）業主大會賦予的其他職責。

開發商應當按照規定無償配置物業服務用房，物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房，其中業主委員會議事活動用房建築面積不少於十五平方米，並具備水、電等基本使用功能。

「兩會」召開應關注的重點4

（1）對開發商和物業的監督

例如開發商是否無償提供業主委員會議事活動用房，物業公司是否依照物業服務合同提供了相應的物業服務，對服務質量進行監督。

（2）對專項維修資金的監管

專項維修資金屬於業主所有，用於物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業主大會成立前專項維修資金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管；業主大會成立后，由區、縣房地產管理部門將資金本息划轉至業主大會按規定設立的維修資金賬戶，由業主大會按規定管理和使用。

專項維修資金的使用和續籌方案，必須經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。實際操作中，為提高管理效率，降低管理成本，業主大會可將一定金額範圍內維修資金使用的決策權力，經法定程序后授予業主委員會。例如，日常綠化養護費、水箱清洗費、公用照明和共用設備能耗和養護費等應納入日常物業管理服務收費範圍，不能在專項維修資金中列支。

（3）對公共收益的監管

公共收益指的是徵得業主大會、物業公司的同意后，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所獲得的收益，該收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主委員會可委託物業公司統一收取后納入業主大會賬戶管理，物業公司業可依有關規定和業主大會決議提取一定比例的管理費用。

公共收益主要包括公共區域的廣告收益，例如電梯橋箱廣告、戶外廣告；小區公共區域的停車位收益；利用公共配套，如會所、游泳池經營收入；通信運營管理費；公共區域的相關場地出租費用，如速遞易租賃費、售水機費用、臨時設攤收益等。

據業內人士介紹，小區一個廣告位最低每月500元，貴的每月幾千元，單是一台電梯一年就能收益數萬元不等，再加上公共停車費等其他收益，小區公共收益非常可觀。平均一個1000戶的社區，公共收益一年可高達兩百萬元。因此，如果物業公司未經業主大會同意，擅自利用公共區域開展經營活動所獲收益，業主委員會有權要求其在扣除合理成本后予以返還。

（4）對業主委員會的監督

絕大部分小區，業主委員會既沒有專職人員，也辦公場所，更沒有經費來源，一度被戲稱為「三無組織」。在此種狀況下開展工作，其有效性可想而知。而根據住建部《業主大會和業主委員會指導規則》，業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。因此應當保障業主委員會的經費來源，賦予業委會更大的權利，讓其更好的履行職責。同時對業主委員會進行監督，防止被物業公司收買而相互串通，保證業委會規範運作、依法監督與維權。

買房是很多老百姓一輩子的大事，買房過程也是有數不清的地雷。歡迎大家持續關注我的頭條號（有一種精神），查看過去買房話題。

作者：聶誠臣，北京大成（武漢）律師事務所律師