保溫杯引發中年危機，房子能成為財富的保溫杯嗎？

近日，昔日搖滾歌手拿著保溫杯的照片莫名其妙的火了，紛紛表示這是「中年危機」啊；其實這並非戲謔，當一個人昔日手中的冰鎮飲料換成了泡著枸杞的保溫杯時，除了重視養生，更表明對未來的一種焦慮感；實際上，這種焦慮涵蓋了中年危機的各個方面：健康、財富、子女發展、養老……而這些看似都要靠房產才能度過危機？

中年危機就在身邊，房產不能成為「保溫杯」

確實，房價的漲勢，給人一種錯覺，有了房就有了財富，問題是，房產財富最終變現，通常是靠買賣差價和租金回報來實現；當下一線城市租金回報率在2%以下，買賣差價在市場變化中極為不穩定，有時候不是想買就能賣出去的。而賣不出去，房子就有可能成為負擔。

2012年，中國居民家庭每年負擔的房貸還款金額占家庭可支配收入的 20%以下，到2015年，這個數字則上升至28%，到2016年，這個數字接近40%。也就是說，假設購房者每月的收入是10000元，那麼一半將用來還房貸；房子有了，生活卻更拮据了，能說是幸福嗎？

此前也有一個真實的案例：30多歲，兩房，其中一套是有孩子以後預備的學區房；兩個孩子，中產收入水平，妻子為了照顧孩子做全職太太。然而，當他突然被公司清退之後，面對巨額的按揭，而找到一份能支撐起之前財政開支的工作又十分困難，於是家庭一下子就陷入了財政危機。

房子如果不是財富，那就是負債

盲目投資，以房為富，超出了自身的風險承受能力和現金流，最終讓自己騎虎難下。上面那個案例，主人公失業之後，立馬陷入財務危機。從技術層面上看，他犯的致命錯誤，就是盲目地買了第二套學區房。這第二套學區房直接帶來的是每個月兩萬多的月供；收入方面稍有閃失，這月供立馬成「無法承受之重」。學區房本來是一場輸不起的賭局，可是他貿然入局了。

很多人都把這種悲催的人生歸結為命不好，這顯然沒有抓住重點：當現金流不足，容不得有閃失。退一步說，即使他沒有失業，萬一生了一場病，哪怕是小病，得動手術，從天而降的區區幾萬元額外開支，就會讓他吃不消。

理順思路才是讀過危機的法寶

舉個例子，如果1986年你有1萬塊錢，那你就是讓人羨慕的是萬元戶，用現在的幣值衡量，大概是280萬左右。如何讓1萬變280萬呢？平均年化增長20%就差不多了。

年化6%，如果首付兩成，就是五倍槓桿，現在普遍是三成，在扣除利息支出，算下來年化增長率大概在23%左右，超過20%，目標完成一半。

為啥說是一半呢？房價漲了，當房子還是那個房子不是金子，我不能說想吃飯了，就從牆上扣一塊轉去飯店啊。所以，資本價格上漲，不能代表最後的財富增值；或者用一句大家都熟悉的話就是：僅僅漲在了賬面上；這時候就要抓住機會套現，讓財富落袋為安。

因此，以房為富不是真理，也不是謬論，只不過它不是一勞永逸的事情，而是要不斷進取、不斷地發現新機會、新市場、新的增長點；而且，會買更要會賣，才能讓財富真正的為己所用，護佑幸福人生。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，中國外國專家局澳籍專家資質，多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號劉磊房產評論。